Il regolamento condominiale recita: “I locali del piano seminterrato sono adibiti a autorimessa e cantina salvo per i locali adibiti ad impianti condominiali”. É sufficiente dire che il locale è adibito ad autorimessa per obbligarmi ad utilizzarlo solo come deposito automobile?

Solo il regolamento contrattuale, cioè quella votato all’unanimità oppure redatto dall’originario costruttore e poi recepito all’interno dei singoli contratti d’acquisto, può imporre limiti alla destinazione d’uso delle proprietà private. Il regolamento assembleare, votato a maggioranza, non può invece incidere su dette parti.

In generale, la legge impone di utilizzare gli immobili secondo la propria destinazione e l’accatastamento; bisogna poi rispettare i vari divieti imposti dalle leggi speciali.

Ad esempio, è illecito usare un garage come appartamento e darlo in affitto, a meno che non si ottenga dal Comune la modifica della destinazione d’uso. Non si può usare il garage come deposito per sostanze infiammabili o combustibili, eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti (D.M. 1 febbraio 1986).

Nell’ambito di questa cornice di divieti, il singolo condomino può utilizzare il proprio garage o l’autorimessa anche per scopi diversi da quelli del ricovero del veicolo.

L’amministratore può contestare l’uso improprio del garage solo quando il regolamento contrattuale d prescrive determinati impieghi specifici (ad esempio: solo come box auto).

Secondo la Cassazione, è intangibile il diritto di ogni condomino di usare il proprio bene privato nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative (ad esempio, quelle antincendio). Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento.

Insomma, secondo la giurisprudenza non esistono divieti (salvo quelli generali previsti dalla legge) allo sfruttamento di un garage. L’importante è che tale suo utilizzo sia consentito (ossia non vietato espressamente dalla legge) e sia conforme al titolo di proprietà.

Volendo è anche possibile utilizzare un garage come ufficio o studio, ma bisognerà ovviamente cambiare l’accatastamento e la distinzione d’uso dell’immobile. Il limite è solo di tipo amministrativo, non certo condominiale. In altri termini, l’assemblea non può opporsi all’utilizzo del box, da parte del suo proprietario o dell’eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l’attività o la professione, ecc. Peraltro, per il cambio di destinazione d’uso non occorre il consenso del condominio, trattandosi di operazione che coinvolge solo il proprietario e il Comune.

In pratica, se il regolamento non stabilisce in via esclusiva l’utilizzo dell’autorimessa come box auto, e all’interno della stessa non vengono stoccate sostanze infiammabili o combustibili, è consentito l’utilizzo dell’autorimessa come deposito.

Nel caso di specie, il regolamento non fornisce una definizione di autorimessa; tuttavia, si deve ritenere che a essa faccia riferimento per intendere un ricovero chiuso di veicoli, che è la normale definizione di autorimessa.

Orbene, dobbiamo pertanto così concludere:

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva

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